Sát hạch

Báo cáo của Bộ Xây dựng một lần nữa thừa nhận các vi phạm trong kinh doanh bất động sản còn diễn ra phổ biến, như chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không đảm bảo như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Nhiều dự án đã lách luật trong việc huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư.

Bộ Xây dựng kiến nghị sớm ban hành hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng, tiến tới chấm dứt việc sử dụng tiền mặt trong các giao dịch bất động sản, nhất là đối với các hợp đồng huy động vốn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, giao dịch thuê nhà ở để giảm áp lực tiền mặt và hạn chế rủi ro cho các bên tham gia.

Theo các chuyên gia, nhận xét trên đây là đúng thực tế nhưng chưa phải là tất cả. Một vấn đề lớn biểu hiện trên thị trường bất động sản là phần lớn các chủ đầu tư dự án không đủ năng lực để kinh doanh trên một thị trường đòi hỏi tiềm lực lớn và khả năng chịu đựng dài hơi. Thực tế này cộng với những hạn chế về quản lý đầu tư, đăng ký và giao dịch BĐS chính là nguồn gốc của mọi vi phạm và bất cập được nêu trên đây.

Cuối năm 2010, qua kiểm tra 36 sàn bất động sản của cơ quan nhà nước cho thấy, nguồn vốn tự có của đa số các chủ đầu tư thường nhỏ và yếu. Các DN sống tốt là nhờ vẽ dự án và bán nhà trên giấy để lấy tiền triển khai.

Thậm chí, Thanh tra Bộ Xây dựng đã từng nhận định rằng một số chủ đầu tư hoạt động chủ yếu nhờ khai khống vốn chủ sở hữu; kinh doanh khi không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành móng, bán biệt thự khi chưa hoàn thành xây thô; huy động vốn vượt quá quy định... Tuy nhiên, khi có điều chỉnh từ thị trường và quản lý, lập tức các đại gia "áo giấy" này lộ rõ chân tướng.

Chính vì thế, trong đề xuất mới nhất của mình, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương cần nghiêm túc thực hiện quy định về lựa chọn chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại bằng hình thức đầu thầu dự án theo quy định, mở rộng phương thức Nhà nước tổ chức giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó đấu giá quyền sử dụng đất sạch để đảm bảo công khai minh bạch, loại bỏ hoàn toàn cơ chế "xin-cho" và đảm bảo khoản chênh lệch địa tô thu vào ngân sách.

Đồng thời, cần xóa bỏ hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị, chủ đầu tư phải có trách nhiệm hoàn thiện nhà ở trước khi bàn giao cho khách hàng; xây dựng chế tài xử phạt các chủ đầu tư bán nhà xây thô và không thực hiện tốt việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; nghiên cứu ban hành chính sách thuế đủ mạnh để hạn chế tình trạng đầu cơ nhà, đất mà không đưa vào sử dụng gây lãng phí và làm mất mỹ quan đô thị.

Nói về việc này, giám đốc một Tổng công ty xây dựng có nhiều dự án bất động sản cho rằng, nếu thực hiện đúng sẽ lộ rõ những đơn vị thiếu tiềm lực, thiếu chiến lược, chỉ quen làm ăn chụp giật hoặc dựa dẫm vào "quan hệ" để mua bán dự án... đang là nguyên nhân chính làm rối thị trường. Đó như là một kỳ sát hạch nữa đối với các DN để có thể tồn tại và phát triển.

Theo vị giám đốc này, sau những quy định về thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thực hiện đền bù đất theo giá thỏa thuận, hạn chế về bán nhà trên giấy đề huy động vốn... đã siết chặt các điều kiện kinh doanh trên thị trường để sàng lọc nhà đầu tư và các DN buộc phải điều chỉnh theo.

Bên cạnh đó, với sự thắt chặt về tiền tệ hiện nay, DN càng bị hạn chế về nguồn tài chính và những yếu tố vốn là thuận lợi cho kinh doanh bất động sản trước đây dần bị loại bỏ. Đến thời điểm này, bất động sản không chỉ chịu sự điều tiết từ chính sách mà họ đang chịu những điều tiết mạnh của chính thị trường. Qua mỗi lần như thế, bất động sản càng cho thấy, độ "kén người" của nó ngày càng tăng lên.

Tìm nguồn vốn mới

Ngay từ đầu năm 2011, khi chủ trương siết chặt tín dụng bất động sản đưa ra, các nhà đầu tư đã cảm nhận được khó khăn. Chính những DN trong cuộc đã phải thừa nhận đó là một "đòn chí mạng" đối với kinh doanh bất động sản. Đến nay, những lo ngại đó đã lộ rõ và thậm chí nguy cơ còn mạnh và kéo dài hơn so với dự kiến.

Ddù khó khăn, thị trường vẫn sẽ tìm ra lối thoát- Phó Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà dự đoán.

Với thực tế này, lời khuyên từ các nhà đầu tư lớn và chuyên gia là bây giờ DN nào bắt đầu triển khai hạ tầng coi như thua, vì thời điểm này không thể vay hàng trăm tỷ đồng. Ngoài ra, giá vật liệu tăng, sức ép cạnh tranh từ các dự án đã xong hạ tầng, nếu cố làm sẽ vẫn thất bại.

Thậm chí, ngoài thắt chặt tín dụng, cộng với những tác động từ các chính sách thận trọng nhằm ổn định vĩ mô TS. Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, đã từng nói rằng: Các nhà đầu tư nhỏ, nếu không đủ sức thì nên bán dự án và rút sớm khỏi thị trường nếu không muốn bị chết chìm trên đống tài sản hàng ngàn tỷ.

Hiện nay, DN bất động sản kinh doanh dựa vào ba nguồn vốn chủ yếu: vốn tự có, vốn huy động từ các chủ đầu tư thứ cấp và vốn vay. Tuy nhiên, với nguồn vốn tự có hết sức hạn chế, các DN chủ yếu tận dụng tối đa nguồn huy động từ khách hàng và đi vay vốn. Do vậy, cả hai nguồn nay hiện đều không dễ dàng để có được.

Để tồn tại, các DN phải có đủ tiềm lực hoặc tìm kiếm các nguồn vốn mới. Đã có những DN lớn không chỉ sống khỏe mà còn thu gom được các dự án giá rẻ khi các DN báo thảo để rời bỏ thị trường. Còn một số DN khác, đang cố cầm cự để tìm hướng đi mới.

Trong khi các DN khá bi quan về nguồn tài chính cho thị trường thì Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, sẽ khó khăn cho thị trường bất động sản khi Chính phủ thắt chặt tín dụng.

"Nhưng tôi tin, dù khó khăn, thị trường vẫn sẽ tìm ra lối thoát. Các doanh nghiệp và người dân vẫn phải thích ứng với hoàn cảnh đó", ông dự đoán.

Và trong đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng đã hé lộ những hướng đi mới, đó là hệ thống tiêu chí cho vay bất động sản đối với các tổ chức tín dụng. Điều này sẽ có lợi đôi đường. Đối với các tổ chức tín dụng sẽ dễ dàng hơn trong việc cho vay, chủ động được một nguồn vốn dành cho bất động sản, tránh tình trạng vừa làm vừa lo như hiện nay. Đối với DN bất động sản, điều nay hết sức có lợi, họ có thế chủ động tính toán được tài chính cho các dự án. Một dự án tốt chắc chắn sẽ được vay vốn và nguồn vốn đó sẽ phát huy hiệu quả. Điều này còn có lợi cho cả thị trường và nhà quản lý.

Ngoài ra, Bộ này còn cho rằng, cần sớm nghiên cứu thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà, đồng thời nghiên cứu thí điểm mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường bất động sản.

Xét về lâu dài đây sẽ là nguồn tài chính dài hơi và ổn định cho các dự án.

Tuy nhiên, trong khi các nguồn vốn mới đang ở trong giai đoạn tìm kiếm và nghiên cứu thì chính cách DN đã phải nghĩ ra các tự cứu mình, tìm cho mình những nguồn sống mới để tồn tại và phát triển. Dù các nào thì cũng không ngoài việc chính các DN phải điều chỉnh mình.

Đầu tư bất động sản có lẽ đã qua rồi cái thời cứ chạy được dự án là chắc thắng mà thay vào đó, các DN cần chuẩn bị kỹ về mọi mặt ngay từ đầu, trong đó có vấn đề tài chính. Kế hoạch sản xuất - kinh doanh dựa trên nhu cầu thị rường và tính toán cơ sở nguồn vốn có khả năng huy động.

Bên cạnh đó, những dự án khả thi, hiệu quả cao được triển khai nhanh, thu hồi vốn sớm không chỉ giúp DN tránh được những áp lực nợ vay, giá cả tăng mà còn tăng khả năng huy động vốn từ nhà đầu tư và các nguồn vốn khác như từ thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu quốc tế... Thậm chí, vay vốn ngân hàng cũng không quá khó